- Senatul României a aprobat, pe 14 aprilie, așa-numita „Lege Nordis”, un set de modificări legislative menite, cel puțin în aparență, să ofere o protecție sporită cumpărătorilor de locuințe aflate în faza de proiect.
- Presshub a aplicat, cu ajutorul lui Paul Dumbrăvanu, legea adoptată în Senat pentru a verifica dacă putea împiedica situația Nordis, în care dezvoltatorul alege să cheltuiască banii clienților după bunul plac.
Pe fondul scandalului imobiliar Nordis, în care mii de persoane au pierdut bani în urma unor proiecte nefinalizate și vânzări multiple ale acelorași apartamente, noua lege propune o serie de măsuri, precum limitarea avansului la 15%, obligativitatea înscrierii antecontractelor în Cartea Funciară și sancționarea dezvoltatorilor care folosesc fondurile în alte scopuri.
Însă, în pofida intențiilor declarate, experții atrag atenția că noile reglementări nu reușesc să abordeze cauzele structurale ale vulnerabilității cumpărătorului român.
Proiectul de lege urmează să fie dezbătut în Camera Deputaților. În cazul în care inițiativa va trece și de deputați, aceasta ar putea fi trimisă la promulgare și, apoi, aplicată.
Potrivit avocatului specializat în tranzacții imobiliare, Paul Dumbrăvanu, legea oferă „o iluzie de protecție, nu o soluție reală”, păstrând dezechilibrul major de putere și risc între dezvoltator și cumpărător.
Ce se ascunde în spatele Legii Nordis
Una dintre principalele probleme ale noii legi este structura plăților. Deși limitarea avansului la 15% poate părea un progres față de practica anterioară, aceasta rămâne mult peste standardele europene din țări cu legislație matură în domeniul achizițiilor off-plan. În Franța sau Belgia, avansul este plafonat la 0–5%, iar plățile ulterioare sunt strict condiționate de stadiul lucrărilor și verificate de experți independenți.
„România permite colectarea a 65% din prețul total al locuinței înainte de finalizarea construcției. În lipsa unor garanții reale, această expunere financiară este pur și simplu nesustenabilă pentru cumpărător”, afirmă Dumbrăvanu.
Pe lângă riscul financiar, legea propune o sancțiune de 1% din cifra de afaceri pentru dezvoltatorii care folosesc banii cumpărătorilor în alte scopuri. Deși măsura are o aparență de fermitate, ea este de fapt una reactivă, aplicabilă doar post-factum și ineficientă în cazurile de insolvență.
„Să sancționezi un dezvoltator după ce a deturnat fondurile nu ajută cu nimic cumpărătorul care a pierdut tot. Este nevoie de mecanisme preventive, nu de amenzi tardive”, mai adaugă avocatul.
Legea mai propune și acordarea unui statut privilegiat cumpărătorilor în cadrul procedurilor de insolvență, imediat după creanțele statului. Totuși, în lipsa unei reforme profunde a ordinii de plată în caz de faliment, acest „privilegiu” este lipsit de valoare practică. Băncile, în calitate de creditori garantați, au întotdeauna prioritate, iar activele dezvoltatorilor insolvabili sunt adesea insuficiente pentru a acoperi și creanțele garantate, cu atât mai puțin pe cele ale cumpărătorilor.
„Este o iluzie juridică să crezi că un cumpărător va mai recupera ceva după bănci. În realitate, masa credală rămâne aproape goală după satisfacerea creditorilor garantați”, avertizează Dumbrăvanu.
Legea aprobată de Senat nu ar evita cazul „Nordis”
Cazul Nordis a scos la iveală cele mai grave vulnerabilități ale pieței imobiliare din România: avansuri mari încasate fără garanții, deturnarea fondurilor și protecție juridică inexistentă pentru cumpărători.
Deși legea adoptată recent de Senat promite o reglementare mai strictă, analiza avocatului Paul Dumbrăvanu arată că „măsurile propuse nu ar fi prevenit abuzurile din cazul Nordis și nici nu ar proteja real viitorii cumpărători”.
Investigația Recorder relevă o schemă complexă de vânzare a unor proprietăți cu randamente false și promisiuni nerealiste. Cumpărătorii au fost ademeniți să plătească avansuri semnificative în stadii incipiente ale proiectului, fără garanții de rambursare sau de finalizare, iar fondurile au fost folosite în alte scopuri decât finalizarea construcției. Mulți investitori au pierdut banii fără posibilitatea de recuperare sau fără să primească apartamentele promise.
Presshub a aplicat, cu ajutorul lui Paul Dumbrăvanu, legea adoptată în Senat pentru a verifica dacă putea împiedica situația Nordis, în care dezvoltatorul alege să cheltuiască banii clienților după bunul plac.
1. Legea introduce o sancțiune de 1% din cifra de afaceri
Paul Dumbrăvanu consideră că această prevedere este „inutilă în fața unei fraude structurale”.
Problema la Nordis a fost că fondurile au fost redirecționate în alte proiecte sau folosite fără transparență.
„O sancțiune aplicabilă post-factum nu ajută cumpărătorii care au pierdut bani sau nu și-au primit imobilul. Nordis este exemplul clasic de situație în care banii dispar înainte ca statul să poată interveni cu sancțiuni”, este de părere expertul.
Mecanisme alternative necesare: conturi escrow, garanții de rambursare și garanții de finalizare.
2. Lipsa controlului asupra calității și stadiului lucrărilor
În cazul Nordis, proiecte livrate cu întârzieri masive, cu lucrări nefinalizate sau de calitate inferioară. Nu există o autoritate care să confirme stadiul sau calitatea înainte de plată.
Propunerea legislativă adoptată de Senat „nu stabilește un mecanism clar de verificare obiectivă a etapelor constructive”, observă Dumbrăvanu.
„Cumpărătorii sunt în continuare expuși riscului de a plăti pe baza unor constatări neclare sau chiar fictive. Nordis a profitat exact de această lipsă de transparență”, ne explică acesta.
Model internațional propus: în Franța, Belgia, Polonia există inspecții externe obligatorii; arhitecți sau organisme independente certifică fiecare etapă.
3. Avansuri mari, fără protecție
Această problemă a fost ignorată complet, este de părere avocatul.
În cazul Nordis erau avansuri mari încasate fără livrarea ulterioară a produsului.
Propunerea legislativă adoptată de Senat limitează avansul la 15%.
Însă, inițiativa nu impune un cont escrow sau o blocare efectivă a fondurilor până la livrare. „Situația Nordis s-ar putea repeta legal, cu alt dezvoltator, deoarece legea nu împiedică utilizarea anticipată a banilor”, punctează Paul Dumbrăvanu.
Model internațional propus este cel din Polonia, unde există un fond de garantare și cont escrow. În Spania există asigurări de rambursare.
4. Protecția în caz de insolvență
În cazul Nordis s-a demonstrat că, dacă dezvoltatorul intră în insolvență, cumpărătorii nu pot recupera nimic, fiind subordonați băncilor cu ipoteci, clarifică specialistul.
Propunerea legislativă din Senat acordă cumpărătorului un rang privilegiat, dar doar după stat și alți creditori ipotecari anteriori.
În consecință, în cazul Nordis, activele garantate rămân la bancă, cumpărătorul pierde.
Soluții deja aplicate în UE se referă la o protecție extrajudiciară – fonduri de garantare, garanții externe obligatorii, nu doar „prioritate” în masa credală.
Modele europene ignorate
Reforma reală ar trebui să înceapă cu o revizuire completă a cadrului de alocare a riscului, așa cum subliniază avocatul Paul Dumbrăvranu: „Protecția eficientă a cumpărătorului nu vine din promisiuni politice, ci din obligații legale clare, garanții financiare concrete și control transparent al fondurilor.”
Modelele europene funcționale oferă o protecție reală tocmai pentru că includ instrumente robuste și preventive. În Franța și Belgia, garanțiile de finalizare sunt obligatorii și asigură ducerea la bun sfârșit a proiectului, indiferent de situația financiară a dezvoltatorului. În Polonia, conturile escrow sunt administrate de terți, iar fondurile pot fi eliberate doar în funcție de progresul efectiv al lucrărilor.
Spania merge și mai departe, obligând dezvoltatorii să asigure toate avansurile primite de la cumpărători, iar băncile devin răspunzătoare direct pentru returnarea acestor sume în caz de eșec. România, în schimb, adoptă o abordare formalistă, cu mecanisme ușor de eludat și fără presiuni sistemice asupra actorilor financiari implicați.
Citește și: Nordis 2 – țeapă internațională
„Legea Nordis” adoptată de Senat, pe scurt
În data de 14 aprilie 2025, Senatul României a adoptat cu o largă majoritate „Legea Nordis”, un proiect legislativ menit să prevină fraudele din sectorul imobiliar și să protejeze cumpărătorii de locuințe.
Printre principalele prevederi ale legii se numără:
- Limitarea avansului solicitat de dezvoltatori la maximum 15% din valoarea totală a locuinței la semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare. Plățile ulterioare vor fi de 25% la finalizarea structurii și 25% la finalizarea instalațiilor.
- Obligația înscrierii în Cartea Funciară a promisiunilor de vânzare-cumpărare, pentru a preveni vânzarea aceleiași locuințe către mai multe persoane.
- Depunerea avansurilor într-un cont bancar separat, utilizabil exclusiv pentru dezvoltarea imobiliară. Folosirea acestor fonduri în alte scopuri va fi sancționată cu o amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului.
- În caz de faliment al dezvoltatorului, cumpărătorii vor beneficia de un statut de creditor privilegiat, situat imediat după creanțele statului. Totuși, în lipsa unei priorități față de creditorii garantați (precum băncile), această prevedere riscă să rămână fără efect practic, întrucât activele disponibile sunt de regulă deja ipotecate.
Urmăriți PressHUB și pe Google News!
